Prenájom bytu je dnes bežnou súčasťou života mnohých ľudí, najmä v mestách. Avšak, keď dôjde k poškodeniu zariadenia či samotného bytu, otázka zodpovednosti za škodu vie byť pomerne komplikovaná. Často totiž závisí od konkrétnych okolností, nájomnej zmluvy a platnej legislatívy. Mnohé prípady končia nedorozumením, ktoré vedie k strate dôvery medzi prenajímateľom a nájomcom, a niekedy dokonca k súdnym sporom.
Kto má niesť zodpovednosť – nájomca alebo prenajímateľ?
Vo všeobecnosti platí, že nájomca je zodpovedný za škody, ktoré vznikli z jeho zavinenia alebo nedbanlivosti. Ak napríklad pri bežnom používaní zariadenia dôjde k poruche spôsobenej neodborným zaobchádzaním, nájomca musí tieto škody nahradiť. Ak však dôjde k poškodeniu z dôvodu bežného opotrebenia alebo chyby zariadenia, náklady znáša prenajímateľ.
Pokiaľ ste zabezpečili kvalitnú čalúnenú posteľ a zistíte, že po pol roku je čalúnenie poškodené alebo otrhané bez zjavnej príčiny, ide o situáciu, ktorá si vyžaduje dôkladné zváženie. Je dôležité rozlíšiť medzi bežným opotrebením a mechanickým poškodením spôsobeným nájomcom. Práve tieto detaily rozhodujú o tom, kto má znášať náklady.
Veľmi dôležitá je aj obsahová stránka nájomnej zmluvy. Zmluva by mala čo najpresnejšie definovať rozsah povinností nájomcu, spôsob oznamovania škôd, časové lehoty a postupy riešenia.
Príklady škôd a ich rozdelenie
Rozlíšiť, kto zodpovedá za konkrétnu škodu, nie je vždy jednoduché. Preto je užitočné poznať najčastejšie typy škôd a ich pravdepodobných pôvodcov:
Nájomca zodpovedá zvyčajne za škody spôsobené nájomcom:
- poškrabané podlahy od nábytku,
- znečistené alebo namaľované steny,
- rozbitá sanita alebo batérie,
- poškodené dvere alebo zárubne,
- škody spôsobené domácimi zvieratami.
Prenajímateľ zodpovedá za škody spôsobené opotrebovaním alebo technickou poruchou:
- netesniace okná alebo dvere v dôsledku starnutia materiálov,
- poruchy elektroinštalácie, ktoré neboli zavinené nájomcom,
- závady v kúrení alebo vodoinštalácii,
- opotrebovanie nábytku, ktoré zodpovedá dĺžke jeho používania.
V oboch prípadoch je vhodné všetko zaznamenať pri preberaní bytu do protokolu. Fotodokumentácia môže byť neskôr kľúčová pri dokazovaní, kto škodu spôsobil.
Ako správne riešiť vzniknuté škody
Ak dôjde k poškodeniu, je dôležité čo najskôr škodu nahlásiť prenajímateľovi. Rýchla komunikácia pomáha predchádzať ďalším nedorozumeniam a v niektorých prípadoch aj vyšším nákladom. Mnoho prenajímateľov ocení otvorenosť a ochotu spolupracovať na riešení.
Ignorovanie problému alebo snaha zamaskovať vzniknutú škodu sa môže obrátiť proti nájomcovi. Ak sa škoda nahlási neskoro alebo až pri skončení nájmu, prenajímateľ má právo požadovať finančnú náhradu, prípadne zadržať časť z kaucie. Nájomca by sa tiež mal vyvarovať svojpomocných opráv, ak nemá istotu, že ich vykoná správne.
Nie všetky škody si vyžadujú odborný zásah, ale pri vážnejších poškodeniach je lepšie nechať rozhodnutie na profesionála. V prípade nezhôd je opäť vhodné obrátiť sa na odborníka na realitné právo, ktorý má skúsenosti s riešením podobných sporov.
Ochrana oboch strán a prevencia konfliktov
Prevencia je najlepší spôsob, ako sa vyhnúť nepríjemným situáciám a sporom. Prenajímateľ by mal už pri uzatváraní zmluvy stanoviť jasné pravidlá a nájomca by mal o svojich povinnostiach vedieť. Niekoľko krokov pomôže obom stranám:
- Spísanie detailného preberacieho protokolu s fotodokumentáciou
- Jasne definované podmienky v nájomnej zmluve
- Pravidelné kontroly bytu počas nájmu
- Včasné nahlasovanie problémov alebo škôd
- Vzájomný rešpekt a otvorená komunikácia
Tieto opatrenia znižujú riziko konfliktu a chránia obe strany. Dôležité je uvedomiť si, že prenájom nie je len obchodná dohoda, ale aj dlhodobejší vzťah založený na dôvere.
Čo hovorí zákon o zodpovednosti za škody
Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník stanovuje základné pravidlá, podľa ktorých sa určuje zodpovednosť za škodu v prenajatom byte. V prípade prenájmu ide najmä o tieto ustanovenia:
- § 663 – 684: upravujú nájom bytu a nebytových priestorov
- § 415: každý je povinný počínať si tak, aby nedochádzalo ku škodám
- § 420: hovorí o zodpovednosti za škodu spôsobenú porušením právnej povinnosti
Podľa zákona č. 40/1964 Zb. sú zodpovednosti nájomcu a prenajímateľa tieto:
- Prenajímateľ zodpovedá za: technický stav nehnuteľnosti a za škody spôsobené chybou, ktorú nezavinil nájomca.
- Nájomca zodpovedá za: škody, ktoré spôsobil svojím konaním alebo zanedbaním.
- Ak dôjde ku sporu, rozhoduje sa na základe dôkazov, napríklad fotiek alebo zmluvy.
Zákon nezahŕňa každú konkrétnu situáciu, preto je vhodné, aby si obe strany stanovili pravidlá v nájomnej zmluve čo najpodrobnejšie. Dobre spísaná zmluva môže ušetriť množstvo komplikácií.
Záver
Zodpovednosť za škodu v prenajatom byte nemusí byť komplikovanou záležitosťou, ak máte správne nastavené zmluvné podmienky, dokumentáciu a ochotu komunikovať. Či už ste nájomca, alebo prenajímateľ, kľúčom je prevencia, transparentnosť a snaha nájsť riešenie, nie vinníka.
V prípade, že dôjde k sporu alebo si nie ste istí, kto má za škodu niesť zodpovednosť, neváhajte sa obrátiť na odborníkov. Skúsený právnik vám môže ušetriť nielen čas, ale aj stovky eur. Vďaka jasným pravidlám sa vyhnete zbytočnému stresu a zabezpečíte si pokojné bývanie.
